商業用不動産、迫る新たな危機の足音－不良債権でＣＲＥ・ＣＬＯ窮地

商業用不動産（ＣＲＥ）ベンチャーに関連したローンの返済に、借り手が苦戦する中、リスクの高いプロジェクトを資金面で支えた投資商品がかつてない窮地に追い込まれている。
最も打撃が大きいところでは、返済遅延率が2桁台に達している。
返済遅延による打撃でエクイティー価値がほぼ消失したと見られる株式公開の発行体が標的だ。
ＣＲＥ市場のエクスポージャーで、ＣＲＥ・ＣＬＯに並ぶ商品はほかにないと業界の専門家は言う。
金利の上昇に伴い、改修した集合住宅の再販価格は低下。
ＣＲＥ・ＣＬＯは構成債権で最も高リスク部分の資金を調達しながら、同時に比較的安全な部分を安く売る構造になっている。
「ＣＲＥ・ＣＬＯが組み入れているローンは過渡的な物件を対象とする傾向があり、借り手はローンが満期を迎える前に転売するつもりでいる。」
2008年に不動産価格が急落し、ベアー・スターンズとリーマン・ブラザーズ・ホールディングスが破綻した後、この需要は消散。
　ＣＲＥ・ＣＬＯは何年もの間、ほとんど注目されていなかったが21年、新型コロナウイルスのパンデミック（世界的大流行）で状況が一変する。
　ブルームバーグがまとめたデータによると、ＣＲＥ・ＣＬＯの発行額は19年の190億ドルに急増した。
不動産の「フリップ」を見込んで変動金利ローンを組んだデベロッパーは、やがて供給過剰に転じ、現在も賃料と物件価格の重荷となっている。
「需要が一気に押し寄せて、過ぎ去ったのが今の状況だ」と述べた。
格下げされた債券は、主に集合住宅ではなくオフィス物件を裏付けとするＣＬＯに属する。